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近半城市出台轨交TOD开发政策 房企抢夺万亿市场

2019-08-05 08:34

  林小昭

  随着人口向中心城市集聚,我国城市轨道交通里程也快速增长。在这一过程中,轨交TOD开发打开了一片新蓝海。

  易居房地产研究院7月31日发布了《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》(下称“蓝皮书”)显示,近年来出台TOD开发政策的城市越来越多,经历了从一线城市为主到二线城市为主的变化,反映了越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。

  TOD模式是“轨道交通+物业”的典型形态,核心在于以公共交通站点为中心,通过对地上土地和地下空间的集约化利用。

  近年来我国城市轨道交通里程基本保持着15%以上的年均增幅。蓝皮书显示,2018年,全国轨道交通总运营里程达5671公里,比上年增长16.4%。开通轨道交通的城市数量也稳步增长,2018年达到32个,比上年增加4个。

  伴随而来的还有客流量的快速增长。数据显示,2018年全国轨道交通日均客流量达到5896万人次,除了2013年增幅超过20%,2012年以来基本保持在15%左右。

  而且,根据对全国11个城市的统计,2018年全国城市轨道交通使用率整体达到了47%,轨道交通在公共交通中的地位和作用愈发凸显。

  上海易居房产研究院院长助理兼咨询中心总经理崔霁说,目前轨道交通建设是经济发展的重要“压舱石”和“稳定器”,轨道交通建设不仅能够带来直接的经济效益,而且可以增加很多间接经济效益,包括推动城镇化进程,引导城市朝着更加经济集约的方式转变,进而改变城市的发展模式,增强城市的经济实力。

  尤其是,近年来,城市的发展区域沿着轨道交通不断扩张,轨道交通沿线物业快速增长、不断增值,城市的发展格局也随之改变。

  华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,随着城镇化的不断推进,我国轨道交通还有很大的发展空间和市场。尤其是我国大城市发展正经历巨变,即由汽车时代向轨交时代转变,这个转变比欧美要快很多。目前我国城区人口四五百万级别及以上的城市,以后主要交通方式要依赖轨道交通。

  不过,地铁造价昂贵,一条地铁动辄数百亿元,后期运营成本也十分高昂。因此,除了地方政府财政投入,拓展其他融资渠道、增加多种运营收入十分重要,而加快TOD开发,成为轨交发展的重要方向。

  统计显示,2018年至2019年6月20日期间,全国城市轨道交通规划获批城市共计10个,涉及55条线路,投资金额共10545.05亿元。按照55条线路,每条线路配备1个车辆基地或停车场计算,则全国将新建55个车辆基地或停车场;按照每个车辆基地占地面积30公顷,上盖TOD开发平均容积率为1.5,上盖物业估值按照2万元/平方米计算,则光车辆基地上盖开发的TOD项目就有5000亿元的市场规模,如果考虑到沿线站点开发的话,将是万亿级市场规模。

  近年来,在政策推动、重点城市土地资源日益稀缺、平衡轨道交通建设资金需要等因素的影响下,轨道交通上盖物业综合开发的步伐持续加快。

  根据统计,到2018年全国32个已开通轨道交通的城市中,已有近一半的城市出台了轨道交通TOD开发相关政策。并且这些城市由以前的一线城市为主转变为以二线城市为主,反映了越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。

  这个过程蕴含着巨大商机。目前涉足TOD模式的企业众多,京投发展(600683.SH)、万科(000002.SZ)、融创(01918.HK)、华润置地(01109.HK)、龙湖(00960.HK)、碧桂园(02007.HK)、绿地(600606.SH)、绿城(03900.HK)等企业纷纷抢滩。

  融创东南区域集团产品中心高级经理沈桂秀表示,原来二、三线城市轨道交通都是单线网络,比如只有一号线、二号线,但接下来的三五年,很多城市都将由线成网,轨道交通线网将重构城市空间格局,最有价值的体系一定在轨道交通里。

  总体来看,目前我国城市轨道交通TOD开发收益占整个轨道交通建设和运营的比例并不高,难以反哺运营亏损,资金平衡作用仍较为有限,自身造血机制有待进一步形成。